Comprar una propiedad vacacional en Orlando es una decisión de inversión sólida. Lo que muchos propietarios latinoamericanos descubren después —a veces con sorpresa— es que el sistema tributario de Estados Unidos tiene reglas propias para extranjeros, y no conocerlas puede costar dinero real.
Este artículo no es asesoría fiscal. Es una guía para que usted llegue a esa conversación con su contador sabiendo de qué se habla.
Lo primero: Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta
Este es el punto de partida. Florida no cobra impuesto sobre la renta personal a nivel estatal, lo que la convierte en uno de los estados más favorables del país para inversores internacionales. Los ingresos que genera su propiedad no van a estar gravados por el estado de Florida.
Eso no significa que no haya impuestos. Significa que todos los que aplican son de nivel federal o local, y son los que vamos a revisar uno por uno.
Los cuatro impuestos que todo propietario extranjero debe conocer
1. Impuesto federal sobre ingresos por alquiler (IRS)
Si alquila su propiedad —sea por Airbnb, VRBO, Booking.com o cualquier otra plataforma—, esos ingresos deben declararse ante el IRS. Esto aplica sin excepción, sin importar en qué país vive usted.
Por ley, los extranjeros que generan ingresos por rentas en EE.UU. están sujetos a una retención automática del 30% sobre el ingreso bruto, a menos que elijan tributar sobre la ganancia neta.
Hay dos caminos:
- Opción A — Retención sobre ingreso bruto: el 30% se descuenta de todo lo que recibe. No se consideran gastos ni deducciones. Es lo que pasa por defecto si usted no presenta declaración.
- Opción B — Declaración sobre ingreso neto: presenta el Formulario 1040-NR ante el IRS, declara sus ingresos reales y descuenta todos los gastos operativos permitidos. En la mayoría de los casos, la carga tributaria efectiva baja considerablemente —en algunos casos llega a cero, dependiendo de los gastos deducibles.
La Opción B es casi siempre más conveniente. Pero requiere tramitar un número de identificación fiscal (ITIN) y presentar declaración anual. Ahí es donde entra un contador especializado en inversores internacionales.
2. Property Tax — el impuesto anual a la propiedad
El property tax es un impuesto anual en Florida calculado según el valor tasado de la propiedad, que varía por condado. No es negociable y no depende de si alquila o no la propiedad: se paga por ser propietario.
Las tasas varían según la ubicación. En Orange County, donde se ubica Orlando, la tasa promedio es del 1.15%. Para una propiedad valuada en $400.000, eso representa aproximadamente $4.600 anuales.
Fechas clave: el aviso de tasación llega en agosto, y el pago debe hacerse antes del 31 de marzo del año siguiente. Hay descuentos por pago anticipado: hasta un 4% si se paga en noviembre.
Un detalle importante: la Homestead Exemption una exención que reduce significativamente el property tax está disponible solo para residentes permanentes que usan la propiedad como vivienda principal. Los propietarios extranjeros con casa vacacional no califican.
3. Tourist Development Tax — el impuesto de alquiler vacacional
Este es el impuesto que muchos propietarios pasan por alto. Si alquila su propiedad a corto plazo (menos de 6 meses), el condado puede aplicar un Tourist Development Tax, generalmente del 6% al 7% del ingreso bruto. Algunos municipios agregan un porcentaje adicional.
En la práctica: si su propiedad está en Osceola County (Kissimmee) o en Orange County (Orlando), ese impuesto aplica sobre cada reserva. Las plataformas como Airbnb y VRBO generalmente lo recaudan y remiten automáticamente en nombre del propietario. Verifique con su empresa de gestión que ese proceso esté siendo manejado correctamente.
4. FIRPTA — la retención al momento de vender
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) no aplica mientras usted tiene y alquila la propiedad. Entra en juego cuando decide vender.
Bajo FIRPTA, el comprador debe retener el 15% del precio de venta y remitirlo al IRS como medida para garantizar el pago de impuestos. No es un impuesto adicional: es una retención anticipada sobre la ganancia de capital que usted eventualmente debe.
Lo que muchos no saben: si la retención fue mayor a lo que realmente debe, puede recuperar la diferencia al presentar su declaración. El proceso toma tiempo a veces más de un año, pero el dinero se recupera.
Hay excepciones. Si el comprador adquiere la propiedad por $300.000 o menos y declara que la usará como residencia personal, no se requiere retención. También existe la opción de solicitar una reducción de la retención mediante el Formulario 8288-B antes del cierre, si la ganancia real es menor a lo que el 15% representaría.
Qué puede deducir para reducir su carga tributaria
Esta es la parte que más impacto tiene en la rentabilidad real de su inversión. Al tributar sobre ingreso neto (Opción B), puede deducir una lista amplia de gastos operativos:
- Comisiones de gestión (property management)
- Gastos de limpieza y mantenimiento
- Cuotas de HOA
- Seguros de la propiedad
- Servicios básicos (electricidad, agua, internet)
- Intereses hipotecarios si compró con financiamiento
- Depreciación del inmueble y del mobiliario
- Honorarios de contador y asesoría legal relacionados con la propiedad
- Costos de fotografía, publicidad y gestión de listados
La depreciación es particularmente relevante: el IRS permite depreciar el valor de una propiedad residencial de alquiler a lo largo de 27,5 años, lo que genera una deducción anual aunque usted no haya gastado ese dinero ese año.
Combinadas, estas deducciones pueden reducir o eliminar completamente la obligación tributaria sobre los ingresos por alquiler para muchos propietarios.
El ITIN: el número que necesita antes de todo
Si usted es extranjero no residente con ingresos en EE.UU., necesita un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). Es el equivalente al número de seguro social para efectos fiscales, pero para quienes no son elegibles para ese documento.
Sin ITIN no puede presentar declaración de impuestos. Sin declaración, el IRS aplica la retención automática del 30% sobre sus ingresos brutos. El trámite se hace ante el IRS directamente o a través de un agente de aceptación certificado (CAA), y puede tomarse entre 7 y 11 semanas.
Si su empresa de gestión vacacional trabaja con propietarios extranjeros regularmente, debería poder orientarle sobre este proceso o conectarle con un contador que lo facilite.
¿LLC o a título personal? Cómo afecta la estructura a sus impuestos
Muchos inversores latinoamericanos compran a través de una LLC (Limited Liability Company) en lugar de hacerlo a título personal. La decisión tiene implicaciones fiscales que vale entender:
Una LLC de un solo miembro con propietario extranjero es transparente para el IRS: los ingresos se declaran en su nombre personal. Pero debe presentar el Formulario 5472 más el 1120 Pro Forma para informar todas las transacciones reportables entre usted y la LLC. Omitir esta presentación puede activar multas automáticas de $25.000.
Una LLC también puede ofrecer ventajas al momento de la venta en términos de planificación FIRPTA, aunque esto depende de cómo esté estructurada. No existe una respuesta universal: la estructura correcta depende de su situación específica, el valor de la propiedad y sus objetivos de largo plazo.
Lo que sí es universal: consulte con un CPA con experiencia en inversores internacionales antes de definir la estructura, no después.
El calendario fiscal que debe tener claro
| Fecha | Obligación |
| 15 de abril | Presentación del Formulario 1040-NR (declaración anual) |
| 31 de marzo | Pago del Property Tax (con descuento si se paga antes) |
| Dentro de 20 días del cierre | Remisión de la retención FIRPTA al IRS (si aplica) |
| Todo el año | Tourist Development Tax (recaudado por plataforma o gestor) |
Si no puede presentar el 1040-NR antes del 15 de abril, puede solicitar una extensión. Hágalo con el formulario correcto y dentro del plazo —las extensiones no son automáticas.
Los errores más comunes que cuestan dinero
Hay cinco errores que aparecen repetidamente entre propietarios extranjeros que gestionan solos o con poca asesoría:
- No tramitar el ITIN a tiempo. Sin este número no puede declarar, y sin declarar, el IRS retiene el 30% sobre todo lo que genera.
- Confundir la retención con el impuesto final. La retención del 30% es un anticipo, no el impuesto definitivo. Si declara correctamente y tiene deducciones, puede recuperar parte o la totalidad de ese dinero.
- Ignorar el Tourist Development Tax. No verificar que su empresa de gestión o la plataforma estén recaudando y remitiendo este impuesto correctamente puede generar deudas con el condado.
- Olvidar FIRPTA al momento de vender. Descubrir esta retención el día del cierre genera problemas logísticos y de liquidez. La planificación debe empezar mucho antes.
- Usar contadores generales sin experiencia en no residentes. Las reglas para inversores extranjeros son específicas. Un error en la declaración puede costar más que los honorarios de un especialista.
Cómo una buena empresa de gestión facilita el cumplimiento fiscal
Una empresa de property management con experiencia en propietarios internacionales no es solo operativa: también es un punto de apoyo en el cumplimiento fiscal cotidiano.
En la práctica, eso significa que se encarga de recaudar y remitir correctamente el Tourist Development Tax sobre cada reserva, de emitir los reportes mensuales de ingresos que su contador necesita para la declaración anual, y de mantener el registro de los gastos operativos deducibles.
Si quiere entender cómo una administración profesional impacta directamente la rentabilidad neta de su propiedad, incluyendo su carga tributaria efectiva, vale la pena revisarlo antes de tomar decisiones de estructura.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos en EE.UU. si también pago impuestos en mi país?
Depende del tratado fiscal entre su país y EE.UU. Colombia, por ejemplo, tiene un tratado vigente con Estados Unidos que puede reducir la carga tributaria. Su contador debe revisar si aplica a su situación específica.
¿Qué pasa si no declaro mis ingresos por alquiler ante el IRS?
El IRS aplica retención automática del 30% sobre ingresos brutos y puede iniciar auditorías. El riesgo no es hipotético: el IRS tiene campañas activas específicamente dirigidas a propietarios extranjeros que no cumplen con sus obligaciones.
¿Puedo deducir el viaje a Orlando para visitar mi propiedad?
Parcialmente. Los gastos de viaje relacionados directamente con la gestión de la propiedad pueden ser deducibles, pero hay reglas específicas sobre proporcionalidad y documentación. Consulte con su contador.
¿El property manager puede encargarse de mis impuestos?
De los impuestos operativos vinculados al alquiler (Tourist Development Tax), sí. De su declaración de impuestos federal (1040-NR), no: eso requiere un contador o CPA certificado.
¿Cuándo debo empezar a pensar en FIRPTA?
Desde que compra la propiedad, no cuando decide vender. La planificación anticipada permite estructurar la venta de forma más eficiente y evitar sorpresas de liquidez el día del cierre.
Lo que Home Vacation Group hace por propietarios extranjeros
En Home Vacation Group trabajamos exclusivamente con propietarios de casas vacacionales en Orlando, muchos de ellos residentes en Colombia, Venezuela, México y otros países de Latinoamérica. Conocemos bien las preguntas que surgen en torno a impuestos porque las respondemos con regularidad.
No somos contadores ni abogados fiscales. Pero sí podemos conectarle con especialistas en inversores internacionales, y nos encargamos de que su propiedad genere los reportes claros y organizados que su contador necesita para hacer bien su trabajo.
Si aún no ha definido cómo estructurar su inversión o simplemente quiere entender mejor el panorama fiscal antes de avanzar, le ofrecemos un análisis gratuito de su propiedad donde revisamos también estos aspectos con usted.
